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案例 二
【事件回放】
房屋出租后，租客三天兩頭要求維修
寧波本地人凌先生在某大學(xué)附近擁有一套二室一廳的房屋，分別將兩個(gè)房間租給在附近大學(xué)讀書(shū)的學(xué)生小李和小陸，小李和小陸是同班同學(xué)，由于不愿受學(xué)校宿舍熄燈、門禁等限制，所以決定在校外合租一套房屋，并經(jīng)常邀請(qǐng)同學(xué)來(lái)住處開(kāi)派對(duì)。
兩租客入住后，凌先生就經(jīng)常接到小李和小陸的電話，稱房子多處損壞，設(shè)備無(wú)法使用，讓凌先生前往維修。凌先生三天兩頭趕往房屋進(jìn)行維修，不但耗費(fèi)了許多時(shí)間、精力，而且每個(gè)月花在維修方面的費(fèi)用之高讓凌先生不堪重負(fù)。
兩三個(gè)月后，凌先生發(fā)現(xiàn)，自己租出的房屋之所以經(jīng)常要維修，并不是因?yàn)樽约旱姆孔踊蛟O(shè)備本身存在質(zhì)量問(wèn)題，而是小李和小陸兩個(gè)年輕人對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備使用不當(dāng)造成的，如關(guān)門不用手輕輕推上，而是用腳用力踢門。兩個(gè)大大咧咧的男孩房客讓房東凌先生不甚煩惱。
【法律分析】
維修義務(wù)在于雙方約定
租賃房屋或房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題是常有的也是不可避免的事，但是對(duì)于維修責(zé)任的分配則成為房東與租客之間的一大問(wèn)題。下面是星瀚律師就這一問(wèn)題所作的簡(jiǎn)要分析：
《合同法》第二百二十條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外�！币虼�，在租賃合同中沒(méi)有明確約定維修義務(wù)的分配的情況下，對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)、主要公共設(shè)施(如供水、供電等)及房屋內(nèi)配套的設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)是由出租人承擔(dān)的。
第二百二十一條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。”
但是，由于承租人租賃房屋后對(duì)房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)設(shè)施而引起的維修義務(wù)仍然全部分配給出租人顯然是不公平的，也有相關(guān)條例規(guī)定：“承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任……承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，出租人可以要求承租人恢復(fù)房屋原狀或者賠償損失�！�
由此可見(jiàn)，在上述的情況下，法律沒(méi)有對(duì)維修責(zé)任的分配做出強(qiáng)制的規(guī)定，維修義務(wù)如何分配，全在于租賃合同雙方的約定。
明確設(shè)備損害的責(zé)任人
在這個(gè)案例當(dāng)中，凌先生想要減輕自己的維修義務(wù)的方式，在于修改租賃合同關(guān)于維修的條款，原本的租賃合同關(guān)于維修的部分過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有明確在何種情況下，維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由哪一方承擔(dān)。
面對(duì)不太愛(ài)惜房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的兩個(gè)年輕房客，律師建議凌先生可以在租賃合同當(dāng)中明確：“房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于本身質(zhì)量問(wèn)題或自然使用損耗而產(chǎn)生的維修義務(wù)，由出租人承擔(dān)；房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于承租人操作不當(dāng)或人為破壞所產(chǎn)生的維修義務(wù)，由承租人自行承擔(dān)。若無(wú)法判定房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害系何種原因產(chǎn)生的，均視為承租人操作不當(dāng)或人為破壞所造成�！币源藖�(lái)減輕自己對(duì)房屋及其內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)。
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