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案例 四
【事件回放】
租賃期間欲賣(mài)房，出租人如何更省心？
房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經(jīng)六年了，雙方關(guān)系一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請(qǐng)到了去美國(guó)某知名大學(xué)讀碩士的機(jī)會(huì)，想出國(guó)深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國(guó)高昂的學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣(mài)房。
房子賣(mài)出后，當(dāng)馬先生通知季先生一家在合理期限內(nèi)搬遷的時(shí)候，季先生竟向法院起訴，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。馬先生始料未及，被突如其來(lái)的訴訟弄得焦頭爛額。
【法律分析】
買(mǎi)賣(mài)不破租賃
法律上有一個(gè)概念，叫做“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力�！�
《民通意見(jiàn)》第一百一十九條也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效�！�
承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
在此案例中，承租人季先生還有一項(xiàng)權(quán)利——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即馬先生在出售房屋之前，負(fù)有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務(wù)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
【律師建議】
關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)合同是否已履行
在這種情況下，律師建議馬先生根據(jù)季先生提出的訴訟請(qǐng)求做出相應(yīng)的應(yīng)訴反應(yīng)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”
也就是說(shuō)如果季先生向法院起訴要求馬先生對(duì)其履行買(mǎi)賣(mài)合同，那么關(guān)鍵在于，馬先生與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同是否已經(jīng)履行，即房屋是否已經(jīng)過(guò)戶登記到第三人名下，如果已經(jīng)完畢登記手續(xù)，那么季先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意第三人對(duì)房屋的所有權(quán)，如果還沒(méi)有過(guò)戶登記，那么季先生有權(quán)主張自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，馬先生應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任。
以上案例來(lái)自(星瀚律師事務(wù)所)
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